A resposta curta
Se quem aparece na matrícula está vivo e aceita assinar, o caminho é pagar o ITBI, fazer a escritura de compra e venda e registrar. O contrato particular serve como prova do negócio, mas não transfere o imóvel (Código Civil, arts. 108 e 1.245). Se o vendedor faleceu, sumiu ou se recusa a assinar, o caso precisa de advogado, de sua escolha.
Por que o contrato de gaveta não basta
Contrato de gaveta é a compra feita só por instrumento particular, sem escritura pública e sem registro. Ele vale entre comprador e vendedor. Para todo o resto, inclusive para os credores do vendedor, o dono é quem está na matrícula. Enquanto for assim, o imóvel pode ser penhorado por uma dívida dele, entrar na partilha de um divórcio dele ou no inventário se ele morrer. E você não consegue vender o imóvel com escritura nem oferecê-lo em garantia.
Qual é o seu caso
Tudo começa por uma pergunta: quem aparece hoje na matrícula pode assinar a escritura?
| Situação | Caminho | Quem conduz |
|---|---|---|
| O vendedor da matrícula está vivo e aceita assinar | Escritura de compra e venda, ITBI e registro | Despachante |
| Houve vendas em sequência por contrato (A para B, B para você) | Análise da cadeia; cada transmissão pode gerar ITBI | Despachante, com análise caso a caso |
| O vendedor faleceu | Inventário dele; depois os herdeiros assinam a escritura | Advogado de sua escolha; depois a despachante |
| O vendedor sumiu ou não quer assinar | Adjudicação compulsória (no Registro de Imóveis ou na Justiça) ou usucapião | Advogado de sua escolha |
| O imóvel ainda tem financiamento ou alienação fiduciária | O credor precisa participar; primeiro se resolve a dívida ou a transferência dela | Análise caso a caso |
Passo a passo quando o vendedor assina
- Matrícula atualizada. Peça a certidão no Registro de Imóveis da cidade. Ela mostra o dono, o estado civil dele e se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade.
- Localize o vendedor e o cônjuge. Se ele é casado hoje, ou se divorciou sem fazer a partilha do imóvel, o cônjuge ou o ex-cônjuge pode precisar assinar também.
- Certidões. Do imóvel e do vendedor, as mesmas de uma compra comum.
- ITBI. Declare na prefeitura. A base é o valor declarado do negócio. Pelo STJ (Tema 1113), essa é a base do ITBI, e a prefeitura só pode questionar o valor em processo administrativo próprio.
- Escritura. Comprador e vendedor assinam no tabelionato de notas ou por videoconferência no e-Notariado, cada um de onde estiver, em tabelionato da cidade do imóvel ou do domicílio do comprador (se ele mora em Minas, qualquer tabelionato do estado). Quem não puder participar pode ser representado por procuração pública.
- Registro. A escritura vai ao Registro de Imóveis. Com o registro feito, a matrícula passa a mostrar o seu nome.
Quanto custa regularizar
É a mesma conta de uma compra à vista. Exemplo de um imóvel de R$ 250 mil em Belo Horizonte, pela tabela do TJMG de 2026:
| Custo | Quem cobra | Valor |
|---|---|---|
| Escritura de compra e venda | Tabelionato de notas | R$ 4.772,07 |
| ITBI de BH, 3% | Prefeitura | R$ 7.500,00 |
| Registro na matrícula | Registro de Imóveis | R$ 4.772,07 |
| Prenotação | Registro de Imóveis | R$ 63,83 |
| Total oficial | R$ 17.107,97 |
Ficam fora as certidões, o ISSQN sobre emolumentos quando o município cobra e o serviço da despachante, que vem separado no orçamento. Se houve mais de uma venda por contrato, cada transmissão pode gerar ITBI, e a conta muda. Para outro valor ou outra cidade, use a simulação da página inicial e veja o guia quanto custa registrar um imóvel em MG.
Quando o vendedor não pode ou não quer assinar
Vendedor falecido. O imóvel ainda é dele, então entra no inventário. Depois do inventário, os herdeiros assinam a escritura para você. Inventário exige advogado.
Vendedor desaparecido ou que se recusa. Com o contrato e os comprovantes de pagamento, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser feita direto no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Outra via é a usucapião, judicial ou extrajudicial (art. 216-A), quando há posse pelo tempo da lei. As duas exigem advogado.
Nesses casos, procure um advogado de sua escolha, a Seccional da OAB ou a Defensoria Pública. Depois da decisão ou do inventário, as certidões e o registro podem seguir com a despachante.
Quanto antes, mais simples
O vendedor que hoje aceita assinar pode se mudar, se divorciar ou falecer. Cada um desses eventos troca uma escritura comum por um processo com advogado. Se ele está vivo e de acordo, a escritura agora é o caminho mais curto.
Orçamento do seu caso
Conte quem aparece na matrícula e o que você tem em mãos. A despachante diz qual caminho serve e manda o orçamento por escrito pelo WhatsApp.
Ver o caminho do meu casoPerguntas frequentes
Contrato de gaveta tem validade?
Vale como prova do negócio entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade. Só a escritura registrada na matrícula transfere (Código Civil, art. 1.245).
Como passar um imóvel de contrato de gaveta para o meu nome?
Se o vendedor que consta na matrícula está vivo e aceita assinar, paga-se o ITBI, faz-se a escritura de compra e venda e registra-se no Registro de Imóveis. Se ele faleceu, sumiu ou não quer assinar, o caso precisa de advogado.
Quanto custa regularizar um contrato de gaveta em MG?
O mesmo que uma compra à vista: escritura e registro pela tabela do TJMG de 2026, mais o ITBI do município. Num imóvel de R$ 250 mil em Belo Horizonte, R$ 17.044,14, mais a prenotação de R$ 63,83, as certidões e o serviço.
O ITBI é calculado pelo valor do contrato antigo?
A base é o valor declarado do negócio (STJ, Tema 1113), e a prefeitura só pode questionar esse valor em processo administrativo próprio. A faixa da escritura no cartório considera o maior valor entre o preço, o valor venal do IPTU e a base do ITBI pago.
O vendedor do contrato de gaveta morreu. E agora?
Primeiro é preciso o inventário dele, com advogado. Depois, os herdeiros assinam a escritura de compra e venda para você.
Contrato de gaveta dá direito a usucapião?
Pode dar, se a posse cumprir o tempo e os requisitos da lei. A usucapião pode ser judicial ou no Registro de Imóveis e exige advogado. Quando o vendedor é localizável, a escritura costuma ser o caminho mais curto.
Fontes: Código Civil, arts. 108, 490 e 1.245; Lei 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B; Lei 14.382/2022; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.
