Escritura de imóvel comprado à vista em MG: passo a passo, documentos e custos 2026

A resposta curta

Na compra à vista de imóvel acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública (Código Civil, art. 108). Em Minas Gerais, o caminho tem seis etapas: conferir a matrícula, reunir os documentos e certidões, pagar o ITBI, assinar a escritura no tabelionato de notas ou por vídeo no e-Notariado, registrar no Registro de Imóveis e receber a matrícula no nome do comprador. Num imóvel de R$ 400 mil em Belo Horizonte, escritura, registro e ITBI somam R$ 22.071,18 pela tabela do TJMG de 2026.

À vista ou financiado: por que o caminho muda

Na compra financiada, o contrato do banco já tem força de escritura pública e vai direto ao Registro de Imóveis. Quem conduz é o próprio banco. A escritura em tabelionato de notas é o caminho de quem pagou à vista, com recursos próprios, ou de quem já quitou o imóvel com o vendedor. Por isso este guia vale para três situações:

• Você vai pagar à vista e quer fechar o negócio com segurança.
• Você já pagou tudo, recebeu as chaves e o imóvel continua no nome do vendedor.
• Você comprou por contrato particular e terminou de pagar. Nesse caso, a escritura de compra e venda resolve, desde que o vendedor da matrícula assine.

Passo a passo da escritura à vista em MG

1. Matrícula atualizada. Peça a certidão de inteiro teor com ônus no Registro de Imóveis da cidade. Ela mostra quem é o dono registrado, o estado civil dele e se existe penhora, hipoteca, usufruto ou indisponibilidade. É a primeira coisa a olhar, antes de pagar qualquer valor.
2. Documentos e certidões. Comprador e vendedor reúnem os documentos pessoais. Saem as certidões do imóvel e, por segurança do comprador, as certidões pessoais do vendedor. Divergência de nome, estado civil ou área aparece aqui, antes de travar o cartório.
3. ITBI. O comprador declara o ITBI na prefeitura do município do imóvel e paga a guia. Em Minas, na escritura pública, o imposto é pago antes da lavratura. Em Belo Horizonte, a alíquota é de 3% sobre o maior valor entre a avaliação da prefeitura e o preço declarado.
4. Minuta e agenda. O tabelionato de notas recebe os documentos e prepara a minuta. Comprador e vendedor conferem o texto antes de assinar: nomes, valor, forma de pagamento e descrição do imóvel.
5. Assinatura. As partes assinam no tabelionato ou por videoconferência no e-Notariado, com certificado digital notarizado, que é gratuito. Quem não puder participar pode ser representado por procuração pública.
6. Registro. A escritura é protocolada no Registro de Imóveis da região do imóvel. Só com o registro o comprador vira dono (Código Civil, art. 1.245). Se o registrador pedir algum documento, a nota de exigência é respondida e o registro sai.

Documentos para a escritura à vista

A lista final é confirmada pelo tabelionato para cada caso. Pessoa jurídica, comprando ou vendendo, apresenta contrato social, certidão simplificada da Junta Comercial e documentos de quem assina.

Quanto custa a escritura à vista em MG em 2026

São três contas além do preço do imóvel. A escritura e o registro seguem a tabela única do TJMG por faixa de valor, igual em qualquer cartório de Minas. O ITBI depende da cidade. Exemplos de compra à vista em Belo Horizonte, com ITBI de 3% e sem isenções:

Somam-se a prenotação, de R$ 63,83, as taxas das certidões, o ISSQN sobre emolumentos quando o município cobra e o serviço da despachante, que vem separado no orçamento. Em outra cidade de Minas, troque os 3% pela alíquota do seu município. A simulação da página inicial faz a conta para qualquer valor, e a tabela completa por faixa está no guia quanto custa a escritura de imóvel em MG.

Quem paga cada custo

Pelo Código Civil (art. 490), salvo combinação diferente, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e o ITBI também costuma ser pago por quem compra. Se o vendedor vai arcar com parte da conta, isso precisa estar escrito no contrato ou na própria escritura.

Como pagar o vendedor sem correr risco

A escritura registra o preço e a forma de pagamento, e o vendedor dá quitação no próprio documento. Antes de transferir o dinheiro, confira a matrícula e as certidões. O mais seguro é combinar o pagamento para o dia da assinatura, por transferência identificada, e deixar escrito na escritura como ele foi feito. Sinal pago antes vale constar em contrato ou recibo, com os dados do imóvel.

Quanto tempo leva

O que mais pesa no prazo são as certidões, a avaliação e a guia do ITBI e a agenda do tabelionato. Depois da assinatura, o Registro de Imóveis tem prazo legal para analisar o título: em regra, até 10 dias úteis, e 5 dias úteis para a compra e venda sem cláusulas especiais (Lei 6.015/1973, art. 188). Quando há nota de exigência, o prazo volta a contar depois que ela é atendida.

Os erros mais comuns

• Parar na escritura. Quem assina e não registra paga quase toda a conta e continua sem ser dono. O imóvel segue no nome do vendedor.
• Esquecer o ITBI no orçamento. Em BH, ele é a maior parcela da conta e precisa estar pago antes da escritura.
• Usar o valor do contrato antigo. A base do ITBI e a faixa da tabela consideram a avaliação atual quando ela é maior que o preço.
• Deixar o cônjuge do vendedor de fora. Na maioria dos regimes de bens, ele também precisa assinar.

Perguntas frequentes

Fontes: Código Civil, arts. 108, 490 e 1.245; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 188; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte; e-Notariado. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.