A resposta curta
Com a morte do vendedor, o compromisso que ele assinou passa para os herdeiros. Eles, ou um inventariante autorizado, é que assinam a escritura de compra e venda para você. Se os herdeiros não assinam ou não são encontrados, o caminho é a adjudicação compulsória, na Justiça ou no Registro de Imóveis. Inventário e adjudicação exigem advogado, de sua escolha. Depois disso, a escritura e o registro seguem como numa compra comum.
Antes de tudo: o que você tem em mãos
O que decide o caminho é a prova do negócio. Separe:
- o contrato de compra e venda, ou a promessa, assinado pelo vendedor;
- os comprovantes de pagamento: transferências, recibos, termo de quitação;
- a matrícula atualizada do imóvel, que mostra se ainda está no nome do falecido e se há penhora ou outra pendência;
- os dados de quem faleceu: data do óbito, estado civil e, se souber, os herdeiros.
Se o vendedor era casado, o cônjuge pode ser dono de metade do imóvel e precisa participar da escritura também.
Qual é o seu caso
| Situação | Caminho | Quem conduz |
|---|---|---|
| Herdeiros de acordo, inventário ainda não aberto | Os herdeiros nomeiam um inventariante por escritura, que pode ser autorizado a assinar a escritura de imóvel vendido em vida | Advogado dos herdeiros; depois a despachante |
| Inventário já aberto em cartório | O inventariante ou os herdeiros assinam a escritura, com a autorização prevista na escritura de inventário | Advogado dos herdeiros; depois a despachante |
| Inventário já aberto na Justiça | O juiz do inventário autoriza a escritura por alvará | Advogado |
| Inventário encerrado sem resolver o imóvel | Sobrepartilha para que os herdeiros cumpram o contrato | Advogado |
| Herdeiros não assinam ou não são encontrados | Adjudicação compulsória, na Justiça ou no Registro de Imóveis | Advogado de sua escolha |
O caminho mais curto: herdeiros de acordo
Em Minas, os herdeiros podem nomear um inventariante por escritura pública, com advogado, antes mesmo da partilha. Esse inventariante pode ser expressamente autorizado a cumprir obrigações que o falecido deixou, inclusive assinar a escritura de um imóvel vendido em vida, desde que o negócio seja provado ao tabelião (Provimento Conjunto TJMG 93/2020, art. 209, §§ 1º e 3º; art. 211). Na prática, é aqui que o seu contrato e os comprovantes de pagamento fazem a diferença.
A escritura de nomeação de inventariante exige advogado ou defensor público. Quem contrata é a família do vendedor. Se ela não tiver condições, pode procurar a Defensoria Pública ou a Seccional da OAB.
Quando os herdeiros não assinam
Se os herdeiros se recusam, não são localizados ou não fazem o inventário, você pode pedir a adjudicação compulsória com advogado. Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita direto no Registro de Imóveis da cidade do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 216-B). O pedido pode ser feito pelo comprador ou pelos sucessores do vendedor e precisa, entre outros documentos, do contrato, da prova de pagamento, de uma ata notarial e do ITBI pago. Procure um advogado de sua escolha, a Seccional da OAB ou a Defensoria Pública.
O que não fazer
- Pagar o saldo a um só herdeiro sem documento. Enquanto não há inventário, o dinheiro é do espólio, e o pagamento a um só pode não valer para os outros.
- Assinar um novo contrato com um só herdeiro. Um herdeiro sozinho não consegue ceder um imóvel específico da herança (Provimento TJMG 93/2020, art. 193).
- Esperar anos. Se um herdeiro também falecer, surge outro inventário no meio do caminho.
Quanto custa a escritura quando chegar a hora
A escritura para você segue a conta de uma compra à vista. Exemplo de imóvel de R$ 300 mil em Belo Horizonte, pela tabela do TJMG de 2026:
| Custo | Valor |
|---|---|
| Escritura de compra e venda | R$ 4.903,53 |
| Registro na matrícula | R$ 4.903,53 |
| ITBI de BH, 3% | R$ 9.000,00 |
| Prenotação | R$ 63,83 |
| Total oficial | R$ 18.870,89 |
A base do ITBI é o valor declarado do negócio, e a prefeitura só pode questionar esse valor em processo administrativo próprio (STJ, Tema 1113). A faixa da escritura e do registro usa o maior valor entre o preço, o valor venal do IPTU e a base do ITBI (Lei estadual 15.424/2004, art. 10, § 3º). Ficam fora as certidões, o ISSQN quando o município cobra, os custos do inventário ou da adjudicação e o serviço da despachante. Veja também contrato de gaveta em MG.
Onde a despachante entra
Na parte de documentos: matrícula, certidões, guia do ITBI, envio ao tabelionato de notas e registro no Registro de Imóveis. O inventário do vendedor, a nomeação de inventariante e a adjudicação ficam com o advogado. A escritura é lavrada pelo tabelião.
Quer saber qual caminho serve no seu caso?
Conte o que você tem em mãos e em que pé está o inventário do vendedor. Nossa equipe de despachantes diz o que dá para adiantar e manda o orçamento da escritura e do registro pelo WhatsApp.
Ver o caminho do meu casoPerguntas frequentes
O vendedor morreu antes de passar a escritura. Perdi o imóvel?
Não. O compromisso passa para os herdeiros, que assinam a escritura no lugar dele. Se eles não assinam, o caminho é a adjudicação compulsória, com advogado.
Quem assina a escritura se o vendedor faleceu?
Os herdeiros, depois do inventário, ou um inventariante nomeado por escritura e autorizado a assinar a escritura de imóvel vendido em vida (Provimento TJMG 93/2020, art. 209, § 3º).
Preciso esperar o inventário terminar?
Nem sempre. Com os herdeiros de acordo, a nomeação de inventariante por escritura pode autorizar a assinatura antes da partilha. Quem conduz é o advogado dos herdeiros.
O que é adjudicação compulsória?
É o pedido para que o imóvel pago seja passado para o comprador mesmo sem a assinatura do vendedor ou dos herdeiros. Pode ser feita na Justiça ou no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B), sempre com advogado.
Quem paga o ITBI nesse caso?
O comprador, como em qualquer compra. A base é o valor declarado do negócio (STJ, Tema 1113), e a guia é paga antes da escritura.
A despachante pode resolver o inventário do vendedor?
Não. Inventário, nomeação de inventariante e adjudicação exigem advogado. A despachante cuida dos documentos, do ITBI, do envio ao tabelionato e do registro.
Fontes: Provimento Conjunto TJMG 93/2020, arts. 193, 209 e 211; Lei 6.015/1973, art. 216-B; Lei 14.382/2022; Código Civil, arts. 108 e 1.245; STJ, Tema 1113; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.
