A resposta curta
Quando o imóvel passou por vários contratos de gaveta, o caminho mais comum é uma escritura do dono que está na matrícula diretamente para você, com os compradores do meio participando para ceder os direitos deles. Para isso, o dono da matrícula precisa assinar, e a cadeia de contratos precisa estar completa e com os pagamentos provados. Cada transmissão pode gerar ITBI, conforme a lei do município. Se alguém da cadeia faleceu, sumiu ou se recusa a assinar, o caso é de advogado.
Como é a cadeia
Exemplo comum: Antônio está na matrícula. Em 2012 vendeu para Beatriz por contrato. Em 2019, Beatriz vendeu para você, também por contrato. Ninguém registrou nada. Para o Registro de Imóveis, o dono ainda é Antônio (Código Civil, art. 1.245).
Qual é o seu caso
| Situação | Caminho | Quem conduz |
|---|---|---|
| Antônio e Beatriz assinam | Escritura de Antônio para você, com Beatriz cedendo os direitos dela | Despachante, com análise da cadeia |
| Antônio assina, Beatriz sumiu | O tabelião pode recusar pular o elo do meio sem a cessão ou a quitação dela; análise caso a caso | Despachante na análise; muitas vezes advogado |
| Antônio faleceu | Inventário de Antônio; depois os herdeiros ou o inventariante assinam | Advogado de sua escolha; depois a despachante |
| Antônio sumiu ou não quer assinar | Adjudicação compulsória, que também pode ser pedida por cessionário, na Justiça ou no Registro de Imóveis | Advogado de sua escolha |
Na adjudicação compulsória feita no Registro de Imóveis, a lei inclui entre os legitimados o comprador e qualquer um dos seus cessionários (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º). Ela exige advogado. Procure um de sua escolha, a Seccional da OAB ou a Defensoria Pública.
O que precisa estar na mão
- Todos os contratos, do dono da matrícula até você, na ordem.
- A prova de pagamento de cada um: recibos, transferências, termo de quitação.
- Os dados de cada pessoa da cadeia, com estado civil na data de cada venda. Quem era casado pode precisar da assinatura do cônjuge.
- A matrícula atualizada, para ver se apareceu penhora ou indisponibilidade contra alguém da cadeia.
Uma falha no meio, como um contrato perdido ou um recibo que não fecha com o preço, costuma travar a escritura. É melhor descobrir isso antes de agendar o tabelionato.
Quantos ITBIs
O ITBI é municipal e cada lei define se a cessão de direitos de compra é tributada. Há prefeituras que cobram um ITBI por transmissão onerosa da cadeia, e a questão ainda é discutida nos tribunais. A guia é emitida pela prefeitura antes da escritura e mostra quantas transmissões ela considerou. A base é o valor declarado de cada negócio, que a prefeitura só pode questionar em processo administrativo próprio (STJ, Tema 1113).
Exemplo de imóvel de R$ 250 mil em Belo Horizonte, pela tabela do TJMG de 2026:
| Item | Um ITBI | Dois ITBIs |
|---|---|---|
| ITBI de BH, 3% | R$ 7.500,00 | R$ 15.000,00 |
| Escritura | R$ 4.772,07 | R$ 4.772,07 |
| Registro | R$ 4.772,07 | R$ 4.772,07 |
| Prenotação | R$ 63,83 | R$ 63,83 |
| Total oficial | R$ 17.107,97 | R$ 24.607,97 |
Se a escritura incluir a cessão como ato próprio, pode haver cobrança de emolumentos por ato. A faixa da escritura usa o maior valor entre o preço, o valor venal do IPTU e a base do ITBI (Lei estadual 15.424/2004, art. 10, § 3º). Em contrato antigo, o valor de hoje costuma ser bem maior que o do papel.
Passo a passo quando todos assinam
- Monte a cadeia com contratos, pagamentos e dados de cada pessoa.
- Peça a matrícula atualizada e as certidões do dono registrado.
- Emita as guias do ITBI conforme a prefeitura enquadrar a cadeia.
- Agende a escritura com todos: o dono da matrícula, os intermediários e você, presencialmente ou pelo e-Notariado, cada um de onde estiver.
- Registre no Registro de Imóveis. Com o registro, a matrícula passa a mostrar o seu nome.
Quanto antes, mais simples
Cada ano a mais é uma chance de alguém da cadeia mudar de cidade, se divorciar ou falecer. Com todos vivos e de acordo, a escritura é um ato só. Veja também contrato de gaveta em MG e quando o vendedor faleceu antes da escritura.
Quer saber se a sua cadeia de contratos fecha?
Conte quem está na matrícula e quantos contratos existem até você. Nossa equipe de despachantes diz o que falta e manda pelo WhatsApp o orçamento com custos oficiais e serviço separados.
Ver o caminho do meu casoPerguntas frequentes
Comprei um imóvel de quem tinha só contrato de gaveta. Consigo a escritura?
Sim, se o dono que está na matrícula assinar e a cadeia de contratos estiver completa e paga. A escritura sai do dono da matrícula para você, com os intermediários cedendo os direitos.
Preciso pagar ITBI de cada contrato de gaveta?
Depende da lei do município. Há prefeituras que cobram um ITBI por transmissão onerosa da cadeia, e o tema ainda é discutido nos tribunais. A guia da prefeitura mostra o que ela considerou.
O intermediário da cadeia sumiu. E agora?
O tabelião pode não aceitar pular esse elo sem a cessão ou a quitação dele. O caso precisa de análise e, muitas vezes, de advogado.
Quem tem só o último contrato pode pedir adjudicação compulsória?
Pode. A lei inclui o comprador e qualquer cessionário entre os legitimados no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º). O pedido exige advogado.
O valor da escritura é o do contrato antigo?
A faixa da escritura usa o maior valor entre o preço, o valor venal do IPTU e a base do ITBI (Lei 15.424/2004, art. 10, § 3º).
Fontes: Código Civil, arts. 108 e 1.245; Lei 6.015/1973, art. 216-B; Lei estadual 15.424/2004, art. 10, § 3º; STJ, Tema 1113; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.
